The sale and purchase of real estate has grown substantially in recent years, and with it the amount of tax collected by the Autonomous Regions through the Transfer Tax and Stamp Duty (ITP-AJD), which is managed by the Autonomous Regions and is mainly levied on second transfers of real estate.
La Ley General Tributaria sobre comprobaciones de valor
The regulatory regulation establishes that the taxable base of the ITP-AJD, in its modality of onerous transfers of assets, will be constituted by the the real value of the property or right transferred, por lo que en supuestos de trasmisiones entre partes independientes, normally equals the price agreed between the seller and the buyer.. Sin embargo, frente a la valoración que pudiera hacer el contribuyente, la Ley General Tributaria establece en su artículo 57 los distintos métodos que puede emplear la Administración para realizar una comprobación de valores, entre los que se encuentra el regulado en el apartado b) consistente en "Estimate by reference to values appearing in official tax registers".
¿Cómo venía actuando la Administración?
Pues bien, durante varios años, las Administraciones Autonómicas han venido aplicando de forma casi automática este método de valoración, sin entrar a analizar de forma concreta e individualizada el inmueble en cuestiónIn such a way that the administrations approved annual coefficients for the different municipalities in each province and this coefficient was multiplied by the cadastral value of the property.
De esta forma, las Administraciones se aseguraban unos “minimum prices” sobre los que cada inmueble debía tributar según esos coeficientes aprobados, y que, incluso, en muchos casos, durante la crisis económica que hundió el ladrillo, las Comunidades Autónomas aumentaron o se mantuvieron dichos coeficientes para obtener una mayor recaudación tributaria.
Contrariamente a dicho proceder, era numerosa la doctrina que dudaba sobre la legalidad de dicho método que no entraba a analizar el inmueble en cuestión, su superficie, nivel de deterioro, la calle concreta en que se encontraba dentro de un municipio, antigüedad, etc, lo que hacia cuasi imposible asimilar ese valor “checked” obtenido por la Administración al de valor real que regula la normativa del impuesto como base imponible.
Sentencia del Tribunal Supremo rechazando el método de valoración
El Tribunal Supremo se pronuncia finalmente sobre el método de valoración consistente en multiplicar el coeficiente aprobado por las Comunidades por el valor catastral de inmueble
El TS fijó doctrina jurisprudencial en 4 sentencias dictadas a mediados de 2018 (por ejemplo la Sentencia número 2186/2018, de 23 de mayo de 2018), en las que resolvió que such a valuation method, in the form in which it was being implemented by the Autonomous Communities, was unlawfulby considering that "the method of verification consisting of the estimation by reference to cadastral values, multiplied by indices or coefficients (Article 57.1.b) of the General Tax Law). is unsuitable, due to its generality and lack of relation to the specific asset the estimation of which is concerned, for the valuation of immovable property in those taxes where the taxable base is legally determined by its real value, unless such a method is supplemented by the performance of a strictly verifying activity directly related to the singular immovable property being appraised'.
Y, añade que la interpretación que se haga de los métodos de valoración regulados en el mencionado artículo 57 de la LGT, debe hacerse de forma inseparable a lo establecido en el artículo 10 de la normativa de ITP-AJD, “which places the taxable amount at the actual value of the tax base, with the result that such a verification is possible only to the extent that the means of verification selected by the Administration is suitable and adequate, due to its capacity to singularise and individualise the economic valuation of specific assets, in order to achieve that real valueThis is not the case, for the valuation of real estate for the purposes of ITP, with the means consisting of the estimation by reference to the cadastral value, corrected with the use of coefficients or multiplier indices, if its application consists solely of the multiplication of the cadastral value by the single coefficient for the municipality".
In addition, the High Court concludes that the carrying out of a valuation "... is not a matter for the Court of First Instance.does not provide the administration with a reinforced presumption of veracity and accuracy of the values included in the coefficients, whether they appear in general provisions or not', as well as that "the application of such a method to rectify the value declared by the taxpayer requires the administration to give reasons why, in its opinion, the declared value does not correspond to the real valueThe mere discrepancy with the published values or general coefficients by which the cadastral value is multiplied is not sufficient to justify the initiation of the verification".
This implies that "the interested party is not legally obliged to prove that the value appearing in the tax return or self-assessment coincides with the real value, and it is up to the Administration to prove this lack of coincidence.".
Conclusión sobre la nueva doctrina jurisprudencial
A modo de conclusión, es importante destacar que el Tribunal Supremo no solamente declara contrario a derecho el mencionado método en la forma automática en que las Comunidades Autónomas venían aplicándolo, sino que establece que ante cualquier comprobación de valores que pudiera llevar a cabo la Administración, empleando cualquiera de los métodos establecidos en la LGT, implicará que (i) en primer lugar la Administración Tributaria debe desvirtuar por qué la valoración realizada por el contribuyente no se corresponde con el valor de mercado, al tener esta la carga de la prueba y, (ii) posteriormente, llevar a cabo una valoración que permita individualizar y singularizar el inmueble y sus circunstancias en cuestión, de tal forma que la realidad del bien corrija la valoración inicial generalizada.
Es por ello que si ha recibido una liquidación paralela de la autoliquidación de TPO de su Comunidad Autónoma, tanto si se acoge al método de valoración consistente en multiplicar coeficiente por valor catastral o por cualquier otro método, como el informe pericial al que muchas Administraciones se están acogiendo ahora, Please be aware that there are options to appeal if there has not been an individual valuation of the property, se ha valorado los testigos comparables de la zona, una visita pericial ocular que permita valorar la antigüedad, materiales, calidades y deterioro del mismo, , etc,
En ese caso, puede contactarnos o ponerse en contacto con su asesor de confianza para que pueda revisar la comprobación realizada por la Administración y ofrecerla una valoración jurídica de la misma y posibilidades de recurrirla.
