El IVA aplicable al alquiler de inmuebles: local, vivienda o alquiler turístico.

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En otras ocasiones hemos comentado sobre la tributación en Renta del alquiler del inmueble pero ¿y como tributa a efectos de IVA? Aún cuando pueda parecer una cuestión pacifica, no siempre es unánime el tratamiento en IVA que debe darse a una operación de alquiler de inmuebles.

Ante todo, es importante analizar el destino que se le da al inmueble para poder tener claro el tratamiento que dar en cada caso. Así, cabe distinguir las siguientes alternativas:

Inmueble destinado a local

Si se posee un inmueble destinado a local dicha operación de arrendamiento estará sujeta y no exenta de IVA, aplicándose el tipo general (21%).

Además, el artículo 5 de la Ley de IVA establece expresamente que serán empresarios a efectos de IVA “los arrendadores de bienes”, por lo que, si un particular posee un inmueble que destina a alquiler como local, debe tener en cuenta que automáticamente se convierte en sujeto pasivo de IVA, estando obligado a repercutir IVA y presentar las correspondientes declaraciones periódicas de IVA (modelo 303).

Inmueble destinado a vivienda

el arrendamiento de “los edificios o partes de los mismos destinados exclusivamente a viviendas”. Y, se incluye dentro de la exención tanto (i) los garajes y anexos accesorios a las viviendas como (ii) los muebles de dentro de la vivienda, siempre que se arrienden conjuntamente con la propia vivienda con aquéllos

Es decir, que siempre que el inmueble se destine exclusivamente a vivienda, dicho alquiler no lleva IVA. Y, en consecuencia, el particular que alquiler una vivienda a un tercero no estaría obligado a emitir factura ni a repercutir IVA, y, por tanto, no tendría que presentar declaraciones trimestrales de IVA.

Sin embargo, es preciso tener en cuenta que ley regula algunas excepciones a esta exención de IVA no aplica en determinados casos, pudiendo citarse, entre otros:

  • Los arrendamientos de vivienda cuando el propietario también preste “alguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera, tales como los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos.”

  • Los arrendamientos de edificios o partes para ser subarrendados.

El IVA en el arrendamiento de viviendas para empleados suscrito por empresas

Sin embargo, frecuentemente se ha planteado la duda de qué ocurre cuando se suscribe un contrato de alquiler de vivienda con una empresa que lo va a dedicar a vivienda de sus trabajadores.

Históricamente se venia considerando que se trataba de un alquiler sujeto y no exento de IVA pro entender la Dirección General de Tributos que, al ser el “inquilino” una empresa, resultaba imposible que lo pudiera dedicarse a vivienda del inquilino.

En concreto, sostenía la Administración que la exención de la ley de IVA “no es de carácter objetivo, sino finalista, que hace depender del uso de la edificación su posible aplicación, siendo preceptivo la exención cuando el destino efectivo del objeto del contrato es el de vivienda, pero no en otro caso; es decir, la arrendataria del inmueble ha de destinar el mismo a uso de vivienda; entendemos procedente declarar que el arrendamiento que examinamos quedará exento al darse las siguientes circunstancias o condiciones:

Sin embargo, el Tribunal Económico-Administrativo Central finalmente unificó doctrina en su Resolución de fecha 15 de diciembre de 2016, resolviendo que la aplicación de la exención dependerá del destino del inmueble, el cual deberá determinarse por los términos del contrato que se firme entre el titular del inmueble y la empresa arrendataria.

Así, si en las cláusulas del contrato de arrendamiento suscrito, expresamente se señala que el inmueble se va a destinar única y exclusivamente a vivienda de una o varias personas físicas concretas (empleados, directivos, etc), de manera que se impida el subarrendamiento posterior a personas ajenas y no se permite el subarrendamiento o cesión de la vivienda, sí resultaría de aplicación la exención en IVA.

De lo contrario, si el propio contrato no designa el inquilino persona física que lo va a utilizar como vivienda o cabe cesión posterior, el alquiler de vivienda no resultaría de aplicación la exención del articulo 20.Uno.23 de la Ley de IVA, debiendo repercutirse el IVA general del 21%.

El IVA en los inmuebles destinados a alquiler turístico

Igualmente ha sido objeto de consultas la tributación en IVA del alquiler de pisos para fines turísticos, teniendo en cuenta que ese tipo de vivienda se asemeja, en cierta manera, al servicio de alojamiento que prestan los hoteles.

La Dirección General de Tributos ha venido a clarificar el tema, distinguiendo cuando debe asimilarse a un servicio de hostelería y cuando no. Así, en su consulta v1408-17, de 5 de junio, entre otras, determinó que dependiendo del uso que se le dé a la edificación que se arrienda y de los servicios complementarios que se presten, resultará aplicable la exención de IVA por destinarlo a vivienda o no.

En concreto, establece que, si adicionalmente al propio alquiler de inmueble se prestan servicios complementarios propios de la industria hotelera, “tales como los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos”, entonces no resultará de aplicación la exención de IVA, y ello en tanto, dichos servicios constituyen un complemento normal del servicio de hospedaje que va más allá de la mera puesta a disposición de un inmueble.

Y, aclara la DGT al respecto que:

“Es decir, la actividad de hospedaje se caracteriza, a diferencia de la actividad de alquiler de viviendas, porque normalmente comprende la prestación de una serie de servicios tales como recepción y atención permanente y continuada al cliente en un espacio destinado al efecto, limpieza periódica del inmueble y el alojamiento, cambio periódico de ropa de cama y baño, y puesta a disposición del cliente de otros servicios (lavandería, custodia de maletas, prensa, reservas etc.), y, a veces, prestación de servicios de alimentación y restauración.

En particular, se consideran servicios complementarios propios de la industria hotelera los siguientes:

-Servicio de limpieza del interior del apartamento prestado con periodicidad semanal.

-Servicio de cambio de ropa en el apartamento prestado con periodicidad semanal.

Por el contrario, no se consideran servicios complementarios propios de la industria hotelera los que a continuación se citan:

– Servicio de limpieza del apartamento prestado a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario.

– Servicio de cambio de ropa en el apartamento prestado a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario.

– Servicio de limpieza de las zonas comunes del edificio (portal, escaleras y ascensores) así como de la urbanización en que está situado (zonas verdes, puertas de acceso, aceras y calles).

– Servicios de asistencia técnica y mantenimiento para eventuales reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos.”

Esto quiere decir que si estamos ante el caso habitual en que el titular el inmueble alquila el piso con fines turísticos y donde únicamente se presta servicio de limpieza y cambio de sábanas con el cambio de inquilino, entrega de llaves y mantenimiento regular del inmueble, y sin que se preste otros servicios adicionales, nos encontraremos ante un alquiler de vivienda general y la operación está exenta de IVA.

Por el contrario, si de forma adicional y complementaria al propio alquiler del inmueble, se prestan servicios periódicos de limpieza, cambio de ropa, lavandería, restauración, etc, similares a los de la industria hotelera, sí se asemejaría al servicio prestado por un hotel y, en consecuencia, sí llevaría IVA el servicio de alquiler de vivienda, por entenderse un servicio idéntico al que presta un hotel

Como se puede observar, son múltiples las situaciones que se pueden plantear ante un arrendamiento de inmueble y es preciso asesorarse de forma previa para evitar riesgos fiscales innecesarios.

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