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La venta de un inmueble siendo mayor de 65 años puede estar exento en Renta si se transforma en renta vitalicia

Como hemos visto en otras ocasiones, la ley de IRPF regula varios beneficios fiscales para la posible ganancia patrimonial que se genere si se vende un inmueble siendo mayor de 65 años.

En post anteriores hablamos de la exención que existe para la ganancia patrimonial que se genera por la venta de vivienda habitual por mayor de 65 años, pero existen algunas otras.

Exención total por la venta de un bien transformado en renta vitalicia

Dentro del artículo 38 de la Ley de IRPF que regula las exenciones por reinversión de las ganancias obtenidas, el apartado 3 establece que están exentas de tributación las ganancias patrimoniales que se originen por transmisión de elementos patrimoniales (entre los que se incluyen, inmuebles) realizados por contribuyentes mayores de 65 años, siempre que el importe total obtenido se destine a constituir una renta vitalicia, y hasta un importe máximo de 240.000 euros.

Para esta exención no se exige que se trate de vivienda habitual, ni siquiera que se trate de un inmueble, aplica para cualquiera elemento patrimonial siempre que se constituya una renta vitalicia bajo el cumplimiento de una serie de requisitos que comentamos a continuación.

Requisitos para aplicar la exención

Para poder beneficiarse de dicha exención, se deben cumplir una serie de requisitos y plazos:

  • Que el importe total obtenido por la transmisión (minorado en gastos y tributos inherentes a la venta) sea reinvertido en constituir la renta vitalicia. Si se reinvirtiese de forma parcial, se aplica la exención de forma proporcional a la cantidad reinvertida.

  • Que se constituya la renta vitalicia en el plazo de 6 meses desde que se transmite el elemento en cuestión

Este plazo únicamente se amplía para aquellas ganancias sujetas a retención, de tal forma que la reinversión en renta vitalicia del importe de la retención se puede hacer hasta la finalización del ejercicio siguiente a aquel en el que se efectúe la transmisión.

Además, es importante tener en mente el plazo de 6 meses porque si la venta se realiza a plazos, la ganancia patrimonial que se pospondría con el pago aplazado, si ya hubiese transcurrido más de 6 meses desde la transmisión del elemento, no estaría exenta por este motivo. [1]

  • Que se suscriba el contrato de renta vitalicia con una entidad aseguradora.

  • El contrato de renta vitalicia necesariamente debe hacer constar al contribuyente como beneficiario del mismo.

  • La renta vitalicia debe empezar a percibirse en el plazo de 1 año desde que se constituye.

  • La periodicidad de la renta vitalicia debe ser inferior o igual a 1 año y el importe no puede ser inferior en más de un 5% al del año anterior.

  • Y, se debe informar a la entidad aseguradora que la renta vitalicia que se contrata es la reinversión del importe obtenido en la transmisión de los elementos patrimoniales (a los efectos de aplicar la exención de referencia)

En todo caso, el importe máximo cuya reinversión en rentas vitalicias puede estar exento es de 240.000 euros.

Cláusulas posibles en los contratos con la aseguradora.

Además, la normativa permite que las rentas vitalicias que se contraten incluyan, para el caso de fallecimiento del contribuyente, (i) mecanismos de reversión o (ii) períodos ciertos de prestación o (iii) fórmulas de contraseguro.

  • El mecanismo de reversión en los contratos de seguros permite que el asegurado (que en este caso sería el contribuyente-beneficiario) puede trasladar, tras su fallecimiento, a un nuevo beneficiario la totalidad o una parte de la renta vitalicia.

  • Los contratos de seguros de renta vitalicia con períodos ciertos de prestación son aquellos en los que se garantiza que la renta se perciba, durante un número mínimo de años, aun en el caso de que el asegurado y beneficiario principal hubiese fallecido antes de haber transcurrido dicho plazo (en ese caso, la renta la percibiría el beneficiario designado a tal efecto).

  • Y, las fórmulas de contraseguro (las más utilizadas en la práctica aseguradora) son aquellas que garantizan al beneficiario designado un capital en caso de fallecimiento del asegurado.

Pues bien, con la intención de que este beneficio fiscal de exención de la ganancia cumpla con la finalidad inicial y no se convierta en un instrumento que permita transmisiones de inmuebles sin tributación alguna, se han establecido una serie de limitaciones temporales o cuantitativas para aquellos contratos que se suscriban posteriormente al 1 de abril de 2019 (disposición adicional 9º) y que deben cumplir los siguientes requisitos adicionales:

En caso de mecanismo de reversión, esto es, que se permita a los herederos percibir el importe de las rentas no satisfechas al contribuyente beneficiario fallecido, la Ley de IRPF en su establece que únicamente puede existir un beneficiario de la renta vitalicia que revierte.

En el supuesto de haberse incluido una cláusula de “periodos ciertos de prestación”, dichos periodos no pueden exceder de 10 años desde que se constituye la renta vitalicia

Y, para las fórmulas de contraseguro, la cuantía total que percibiese el beneficiario con motivo del fallecimiento del beneficiario principal, estará limitada a unos determinados porcentajes respecto del importe destinado a constituir la renta vitalicia.

Sin embargo, es preciso recordar que estas fórmulas son aplicables para el caso de fallecimiento del beneficiario, “una vez constituida la renta vitalicia”, por lo que no resultaría aplicable este beneficio fiscal si el transmitente fallece antes de suscribir el contrato de renta vitalicia.

¿Qué ocurre si son varios los transmitentes del elemento en cuestión?

La ganancia patrimonial se imputa de forma individual proporcionalmente a cada titular, pro lo que cada transmitente puede optar por acogerse a esta exención y reinvertir el importe de la transmisión en un contrato de renta vitalicia, tal y como expresamente señala la Dirección General de Tributos en su Consulta V2471-18 de 9 de octubre, donde se plantea el caso para dos cónyuges.

Además, de forma lógica, el límite de 240.000 euros opera de forma individual para cada sujeto pasivo.

¿Y si necesito que la aseguradora anticipe los fondos?

Evidentemente, la anticipación (total o parcial) de los derechos económicos, como ocurriría con el incumplimiento de cualesquiera de los otros requisitos mencionados, implica la imposibilidad de aplicar la exención, lo que supondrá que deba tributarse por la ganancia patrimonial producida en su día.

En ese caso, el contribuyente deberá practicar una declaración complementaria de IRPF, con inclusión de los intereses de demora.

¿Cómo se informa a Hacienda de esta exención en la ganancia patrimonial?

Independientemente del conocimiento que la Administración pueda tener de la transmisión del elemento en cuestión, recordemos que los sujetos pasivos deben informar a las entidades aseguradores que comercializan estas rentas vitalicias aseguradas que se trate de una reinversión de una ganancia patrimonial.

Pues bien, las entidades aseguradoras deben, a su vez, informar a la AEAT de este extremo mediante una declaración informativa que se presenta en enero del año siguiente, y donde reflejan:

  • Identificación del sujeto pasivo

  • Identifican la renta vitalicia, prima aportada y fecha de constitución

  • Si hubiese anticipación de los derechos económicos, cuando ha tenido lugar dicha anticipación

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[1] Con motivo del estado de alarma por la crisis sanitaria de la COVID-19, el plazo de 6 meses se ha paralizado desde el 14 de marzo de 2020 hasta el 30 de mayo de 2020. (véase Consulta de 8 de mayo de 2020)

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