Blog

La Plusvalía Municipal ante la venta de un inmueble con pérdidas

ACTUALIZACIÓN: Con fecha 26 de octubre de 2021, el Tribunal Constitucional ha anticipado mediante nota de prensa su próxima Sentencia en virtud de la cual se anulan los artículos que determinan la forma de cálculo de la plusvalía. Esto supone, de facto, la anulación de cualquier liquidación de IIVTNU (plusvalía municipal) que no sea firme.

Por este motivo, el Consejo de Ministros ha aprobado con fecha 8 de noviembre de 2021 un Real Decreto-Ley que adapta el tributo a los pronunciamientos del TC. En esta publicación explicamos cómo se regula esta nueva forma de determinar la plusvalía municipal.

El tributo municipal del Impuesto sobre el Incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), conocido comúnmente como Plusvalía municipal, ha sido objeto en los últimos años de diversos pronunciamientos jurisprudenciales por parte del Tribunal Supremo y el Tribunal Constitucional que han venido a limitar la forma en la que el mismo se devengaba y calculaba en el caso de que se produzca una venta de un inmueble con pérdidas.

Antecedentes

La plusvalía municipal, regulada en el Texto refundido de la Ley reguladora de las haciendas locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo (TRLHL), grava el hecho imponible que se produce con el incremento de valor que experimentan los terrenos de naturaleza urbana y que se pone de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los mismos por cualquier título, siendo el sujeto pasivo la persona transmitente (normalmente, vendedor) del terreno.

Sin embargo, la forma de cálculo del importe de impuesto a pagar es una formula aritmética que tiene en consideración el valor catastral del terreno y los años de tenencia del mismo, sin que se limite o relacione con la ganancia patrimonial real producida en el sujeto que lo transmite.

La Plusvalía municipal declarada parcialmente inconstitucional

Es por ello que se planteó recurso de inconstitucionalidad ante el Tribunal Constitucional, quien con fecha 11 de mayo de 2017, en su Sentencia 59/2017 determinó que los artículos 107.1, 107.2 a) y 110.4 del TRLHL, resultaban inconstitucionales por vulnerar el principio de capacidad económica consagrado en el articulo 31 de la Constitución Española.

En concreto, el citado órgano determinó «que los artículos 107.1, 107.2 a) y 110.4, todos ellos del texto refundido de la Ley reguladora de las haciendas locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, son inconstitucionales y nulos, pero únicamente en la medida que someten a tributación situaciones de inexistencia de incrementos de valor»

Posteriormente, el Tribunal Supremo, en su Sentencia número 163/2018 concluyó, en relación con la Sentencia del TC, que la nulidad de dichos artículos de la normativa reguladora de la plusvalía municipal era únicamente parcial, de tal forma que solo resultaba de aplicación cuando el contribuyente pudiera acreditar que no se había producido ganancia patrimonial con la transmisión del inmueble.

Por lo que en aquellos casos en los que sí se producían plusvalías, los citados preceptos permanecían vigentes y, por ende, resultaban plenamente aplicables.

Y añadió el Alto Tribunal que, de acuerdo a la distribución de la carga de la prueba de la Ley general Tributaria, correspondía «al obligado tributario probar la inexistencia de incremento de valor del terreno onerosamente transmitido«; y para dicha acreditación «podrá el sujeto pasivo ofrecer cualquier principio de prueba, que al menos indiciariamente permita apreciarla» debiendo emplear para ellos cualquier medio de prueba admitido en Derecho.

En esos casos, a efectos prácticos, se viene admitiendo como medio de prueba preferente los valores de adquisición y transmisión que se acreditan en las Escrituras públicas de compra y venta del terreno.

Sin embargo, esta Sentencia no aclaraba cómo se debía calcular la ganancia patrimonial generada para conocer si entraba en juego o no la citada nulidad parcial de la normativa, lo que creó una clara situación de inseguridad jurídica en los contribuyentes

Sentencias del Tribunal Supremo sobre cómo calcular la ganancia patrimonial

Es evidente que la forma en que se calcule la ganancia patrimonial en el sujeto pasivo resulta de suma importancia dado que de ello depende que aplique el límite establecido por la Sentencia del Tribunal Constitucional o no, y, por tanto, que se deba pagar la plusvalía municipal o no.

Desde 2018, el Tribunal Supremo ha ido emitiendo pronunciamientos acerca de qué conceptos pueden o no pueden tenerse en cuenta para calcular dicha ganancia patrimonial.

Por ejemplo, el Tribunal Supremo, en diversas sentencias, ha venido a sostener que la forma de cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial a efectos del Impuesto sobre Sociedades (cuando el transmitente es una empresa) o Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (cuando quien transmite es una persona física) no resultaría de aplicación análoga a los efectos de determinar si existe o no ganancia patrimonial en la transmisión de un terreno y, por tanto, se devenga o no la plusvalía municipal.

Además, por ejemplo, en Sentencia de 12 de marzo de 2019, el Alto tribunal se ha pronunciado indicando que los gastos de urbanización invertidos en un terreno rústico para convertirlo en urbano no pueden sumarse al valor de compra del terreno a efectos de determinar el valor de adquisición del mismo.

En igual sentido, se ha pronunciado en Sentencia de 16 de septiembre de 2019, al concluir que los gastos inherentes a la compra y venta de un inmueble (notaría, registro, impuestos pagados etc) no deben computarse para determinar la ganancia patrimonial, debiendo limitarse ésta de forma exclusiva a la diferencia entre el precio de compra y precio de venta del inmueble.

Sin embargo, contrariamente a dicho criterio, el Tribunal Constitucional, en su Sentencia de 31 de octubre de 2019, dictaminó que los gastos ocasionados por la adquisición del terreno, como serían los impuestos satisfechos, honorarios notariales y del Registro, asesoramiento profesional u honorarios de agencia inmobiliaria, entre otros, sí deben computarse para minorar la ganancia producida, aplicando un cálculo similar al que se establece a efectos del Impuesto sobre Sociedades o Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas para determinar la ganancia o pérdida patrimonial acaecida, por lo que el conflicto jurídico está servido.

Por otro lado, está actualmente pendiente de sentencia el recurso de casación planteado a finales de 2019 sobre si debe actualizarse el valor de adquisición de un inmueble conforme al IPC con el fin de acreditar que el terreno no ha experimentado incremento real de valor con su transmisión y, así evitar pagar la plusvalía municipal.

El TC y el TS sí limitan el importe de la plusvalía municipal a pagar

En la mencionada Sentencia de octubre de 2019 del Tribunal Constitucional, lo que resulta más interesante es que se limita el importe de la plusvalía municipal en el importe de la ganancia que efectivamente se haya producido en sede del contribuyente, de tal forma que considera que la declaración de nulidad de los preceptos 107.1, 107.2 a ) y 110.4 del TRLHL entraría en juego no solamente cuando someta a gravamen una riqueza inexistente sino también cuando agote la riqueza imponible, situación que se produciría si aplicando las reglas de cálculo de la plusvalía municipal resultase en un importe superior a la ganancia que se le ha generado.

Y, recientemente, en Sentencia de fecha 9 de diciembre de 2020, el Tribunal Supremo se ha alineado con dicho criterio del Tribunal Constitucional y ha considerado «confiscatoria» una liquidación girada que absorbía en su totalidad la ganancia generada en el contribuyente. Es decir, que el importe a pagar en concepto de impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana era igual o superior a la ganancia patrimonial que había obtenido el sujeto pasivo por la transmisión del inmueble.

Este criterio abre la posibilidad de recurrir también a aquellas otras liquidaciones giradas por los Entes Locales en casos en los que sí se consideró que existía ganancia patrimonial por ser el valor de transmisión del inmueble superior al de adquisición, pero en los que el importe a pagar de plusvalía ha excedido la propia ganancia patrimonial obtenida.

¿El contribuyente podría solicitar devolución de la plusvalía pagada en exceso?

Este último pronunciamiento abre expresamente la puerta a que los contribuyentes puedan solicitar una solicitud de devolución de ingresos indebidos para todos aquellos casos en que la ganancia patrimonial producida en sede del transmitente fuese inferior a la plusvalía municipal pagada.

Y, si bien la forma de cálculo de la potencial ganancia patrimonial sigue estando en el aire, dejando a los contribuyentes en una situación aún más grave de inseguridad jurídica debido a que el Tribunal Supremo mantiene una doctrina contraria al Tribunal Constitucional en cuanto cómo se debe calcular el valor de adquisición del terreno transmitido; no es menos cierto que cualquier plusvalía municipal liquidada cuyo importe haya superado la diferencia entre el valor de venta del terreno y el de compra, estaríamos ante la posibilidad de  solicitar la devolución del dicho exceso, amparado en la mencionada Sentencia del Tribunal Constitucional de 31 de octubre de 2019, así como en la reciente Sentencia del Tribunal Supremo de diciembre de 2020.

No obstante, y debido a la complejidad de este tributo municipal y que los numerosos pronunciamientos de tribunales no han seguido una misma línea jurídica, recomendamos que se asesoren al respecto debidamente sobre cómo deben solicitar la devolución de la plusvalía municipal pagada ingresado indebidamente.

Comparte el artículo
Facebook
Twitter
LinkedIn
WhatsApp
Email

3 comentarios

  1. He adquirido una vivienda por herencia el año 2011 por importe de 178.200,- Euros importe reflejado en escritura publica por liquidacion de herencia y liquidado este importe en el Impto. de Sucesiones y Donaciones con Certificado de la Comunidad de Madrid donde informaban de este importe y este inmueble fue vendido en escritura publica ante notario en el año 2.017 por importe de 110.000,-Euros y ahora el Ayuntamiento de Madrid me comunica que tengo que pagar 3.397,61 en concepto de Impuesto sobre el Incremento de valor de los terrenos Naturaleza Urbana (Plus Valia) ya que el Ayuntamiento hace constar base imponible el valor catrastral del año de la venta (2017) y mi pregunta es si tengo de pagar este importe.

    Muchas gracias por la contestación.

    1. Hola José Luis

      Muchas gracias por su comentario y por visitar nuestra web.

      En relación con el caso que nos comenta, existe jurisprudencia del Tribunal Supremo que podría avalar que no se ha producido la realización del hecho imponible del IIVTNU; sin embargo, resultaría necesario poder revisar la documentación del caso concreto para poder realizar una valoración jurídica individualizada.

      Si lo desea, puede ponerse en contacto con nosotros y enviarnos la documentación a info@merac.es para que podamos revisarla y comentarle nuestra recomendación al respecto.

      Un saludo.

  2. Hace 10 años compre una vivienda en el término municipal de Albolote en Granada por valor escriturado de 300.000€ y he vendido en 257.500€ en escritura y de este importe tengo que descontar el 3% que pago a la inmobiliaria.
    Con esta perdida patrimonial ¿tengo que entender que no pago nada de plusvalía o estoy equivocado?
    En espera de respuesta, gracias

Deja una respuesta

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

Últimos posts

¿Tienes alguna duda?

Otros Artículos

mayo 10, 2022