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La «nueva» Plusvalía Municipal: Cómo se regula la base imponible en el Real Decreto Ley aprobado

El Consejo de Ministros ha aprobado el Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, por el que se adapta el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, a la reciente jurisprudencia del Tribunal Constitucional respecto del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.

Como ya anticipó el propio Tribunal Constitucional en nota de prensa del pasado 26 de octubre de 2021, su última Sentencia declaraba nulos de pleno Derecho los artículos 107.1 segundo párrafo, 107.2 a) y 107.4 del Real Decreto Legislativo 2/2004, que regulaban la determinación de la base imponible del Impuesto de Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido comúnmente como plusvalía municipal.

Esta nueva Sentencia suponía la anulación, de facto, del tributo municipal, con el evidente perjuicio que acarreaba para las arcas de los municipios de toda España que son los que recaudan el citado impuesto.

Por ello, con el fin de dar cumplimiento al mandato del Tribunal Constitucional en sus sentencias de 2019 y 2021, el Real Decreto-ley adecúa la base imponible del impuesto a la capacidad económica efectiva del contribuyente.

Dos nuevas formas de calcular la base imponible

La nueva regulación normativa prevé dos formas de calcular la base imponible:

a) En función del valor catastral

Esta metodología, similar a las que se venía aplicando, prevé aplicar un coeficiente que aprueben los Ayuntamiento sobre el valor catastral del suelo. Dicho coeficiente, que varía según el número de años de tenencia del bien, no puede superar los coeficientes máximos regulados por el Real Decreto-ley y que serán actualizados anualmente para ajustarse a la evolución del mercado inmobiliario.

b) En función de la ganancia real producida

En cualquier caso, el contribuyente puede optar por tributar sobre la ganancia real que se le haya producido, determinada por la diferencia entre el valor de transmisión del suelo y el valor de adquisición del mismo.

Esto permite que si el contribuyente considera que la plusvalía real que se le produce es menor que la calculada atendiendo al valor catastral, y puede demostrarlo, la norma le permite optar por tributar sobre la plusvalía real.

¿Y cómo se diferencia la ganancia correspondiente al valor del suelo?

En el supuesto (muy frecuente) de que la transmisión de bien inmueble esté compuesto de suelo y construcción, la plusvalía real generada se imputaría a terreno y construcción atendiendo a la proporción que supone el valor catastral del suelo respecto al de la construcción.

¿Y si vendo con pérdidas?

Con el fin de cumplir con el principio de capacidad económica y la doctrina del TC, la norma expresamente establece que no se devenga el impuesto en caso de que se produzca una pérdida patrimonial por la transmisión del inmueble.

En este caso, y tal y como venía aplicándose en la práctica actualmente, es el sujeto pasivo el que tiene la carga de la prueba de acreditar la inexistencia de incremento de valor, de tal forma que debe (i) declarar que ha tenido lugar la transmisión y (ii) acreditar la pérdida aportando los títulos que documenten la transmisión y la adquisición.

Novedad: se grava también la plusvalía inferior al año

Al contrario que la normativa actual, que establecía el no devengo del impuesto cuando la plusvalía se producía con un periodo de tenencia inferior al año, la nueva norma prevé el devengo independientemente del tiempo de tenencia.

Es más, el coeficiente máximo legal aplicable a las plusvalías generadas con una tenencia inferior al año asciende al 0,14%, un coeficiente especialmente alto para penalizar las ventas especulativas llevadas a cabo en menos de 1 año.

Control por los Ayuntamientos

La norma prevé un nuevo sistema de control y comprobación por parte de los Ayuntamientos, de tal forma que si el valor comprobado fuese mayor al declarado, será éste el que deba considerarse a efectos de la posible futura ganancia real.

Ejemplo práctico de cómo se calcularía:

Supongamos el caso de un inmueble adquirido en 2015 por 220.000 euros que se transmite ahora por 250.000 euros, teniendo un valor catastral del suelo de 20.000 €.

a) Base imponible a partir del valor catastral: De acuerdo a la nueva fórmula, la base imponible se calculará multiplicando el valor catastral del suelo por el coeficiente de 0,16 que es el que aplica para una tenencia de 6 años. Por tanto la base ascendería a 3.200 €

b) Base imponible atendiendo a la ganancia real producida por la transmisión: En este caso se deberá partir de la ganancia real que en el ejemplo asciende a 30.000 euros. Sobre ella, se calcula la ganancia proporcional imputable al valor del suelo que ascendería a 2.400 € (valor del suelo el 8% del valor total actual del inmueble) siendo esta la otra opción de base imponible.

De acuerdo a la norma, el contribuyente podrá optar por la base imponible que mejor le convenga siempre que pueda acreditar la base originada por la ganancia real. En este caso, convendría acogerse a la ganancia real producida.

¿Constitucionalidad de la norma?

La nueva norma se ha tramitado como Real Decreto-Ley, sin embargo, no hemos de olvidar que la misma está regulando elementos esenciales del tributo, como es la determinación de la base imponible. Es por ello que ya se está advirtiendo del riesgo de que esta regulación normativa pueda ser considerada inconstitucionalidad si finalmente no se tramita como Ley.

Por otro lado, es preciso recordar que los Ayuntamiento también tendrán que hacer su parte del trabajo y deberán aprobar nuevas ordenanzas fiscales a la mayor brevedad posible.

¿Qué opciones les quedan a los contribuyentes para reclamar la plusvalía?

La norma entra en vigor el 10 de noviembre de 2021 y resulta de aplicación a las transmisiones producidas a partir de entonces.

Y, respecto a las transmisiones realizadas con anterioridad, es importante recordar que la Sentencia del Tribunal Constitucional expresamente limita que solo las liquidaciones no firmes sean susceptibles de ser recurridas con motivo de esta último pronunciamiento.

A este respecto es importante recordar cómo funcionan los plazos para determinar la firmeza de las liquidaciones del IIVTNU, según cuál sea el método de exacción del impuesto:

a) Gran parte de los Ayuntamientos tienen establecido el sistema de liquidación para el devengo del impuesto de plusvalía municipal. Este sistema consiste en que el contribuyente presenta una declaración informando de los datos relevantes de la transmisión para la determinación del impuesto y es el Ayuntamiento quién genera la liquidación y se la notifica al contribuyente con la carta de pago. Estas liquidaciones constituyen un acto administrativo y devienen firmes transcurrido un mes desde que se recibe la notificación de la carta de pago sino se recurre.

b) Mientras que las liquidaciones de plusvalías devengados bajo el sistema de autoliquidación o declaración-liquidación son aquellas en las que el contribuyente no solo presente la declaración con los hechos relevantes sino que también realiza el cálculo e ingreso del impuesto. Estas autoliquidaciones devienen firmes transcurrido el plazo de prescripción de 4 años del que dispone la Administración para comprobar y determinar la deuda tributaria o el contribuyente para solicitar una rectificación de la misma.

Es por ello que actualmente son firmes las autoliquidaciones respecto de las que hayan transcurrido más de 4 años desde que se presentaron y las liquidaciones practicadas por la Administración respecto de las que haya transcurrido el plazo de 1 mes para recurrirlas.

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mayo 10, 2022