La compraventa de inmuebles ha crecido sustancialmente en los últimos años y con ella la recaudación que las Autonomías hacen a través del Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (ITP-AJD), que es de gestión autonómica y que se devenga principalmente en segundas transmisiones de los inmuebles.
El valor real como base imponible
La normativa reguladora establece que la base imponible del ITP-AJD, en su modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas estará constituida por el valor real del bien o derecho transmitido, por lo que, en supuestos de trasmisiones entre partes independientes, normalmente equivale al precio acordado entre vendedor y comprador.
Sin embargo, frente a la valoración que pudiera hacer el contribuyente, la Ley General Tributaria establece en su artículo 57 los distintos métodos que puede emplear la Administración para realizar una comprobación de valores, entre los que se encuentra el consistente en “Estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal”.
Pues bien, durante varios años, las Administraciones Autonómicas han venido aplicando de forma automática este método de valoración, sin entrar a analizar de forma concreta e individualizada el inmueble en cuestión, de tal forma que las administraciones aprobaban de forma anual unos coeficientes para los distintos municipios de cada provincia y este coeficiente era multiplicado por el valor catastral del inmueble.
De esta forma, las Administraciones se aseguraban unos “precios mínimos” sobre los que cada inmueble debía tributar según esos coeficientes aprobados, y que, incluso, en muchos casos, durante la crisis económica que hundió el ladrillo, las Comunidades Autónomas aumentaron o se mantuvieron dichos coeficientes para obtener una mayor recaudación tributaria.
Contrariamente a dicho proceder, eran numerosos la doctrina que dudaba sobre la legalidad de dicho método que no entraba a analizar el inmueble en cuestión, su superficie, nivel de deterioro, la calle concreta en que se encontraba dentro de un municipio, antigüedad, etc, lo que hacía casi imposible asimilar ese valor “comprobado” obtenido por la Administración al valor real que regula la normativa del impuesto como base imponible.
El Tribunal Supremo declara NULO dicho método de valoración en la forma en que se venía utilizando.
El Tribunal Supremo fijó doctrina jurisprudencial en 4 sentencias dictadas a mediados de 2018 (entre otras, la Sentencia número 2186/2018, de 23 de mayo de 2018), en las que resolvió que dicho método de valoración, en la forma en que se estaba implementando por las Comunidades Autónomas, resultaba contrario a Derecho, al considerar que “el método de comprobación consistente en la estimación por referencia a valores catastrales, multiplicados por índices o coeficientes (artículo 57.1.b) de la Ley General Tributaria) no es idóneo, por su generalidad y falta de relación con el bien concreto de cuya estimación se trata, para la valoración de bienes inmuebles en aquellos impuestos en que la base imponible viene determinada legalmente por su valor real, salvo que tal método se complemente con la realización de una actividad estrictamente comprobadora directamente relacionada con el inmueble singular que se someta a avalúo”.
Y añade que la interpretación que se haga de los métodos de valoración regulados en el mencionado artículo 57 de la LGT, debe hacerse de forma inseparable a lo establecido en el artículo 10 de la normativa de ITP-AJD, “que sitúa en el valor real la base imponible del impuesto, de suerte que tal comprobación sólo será posible en la medida en que el medio comprobador seleccionado por la Administración sea apto y adecuado, por su capacidad de singularizar e individualizar la tasación económica de bienes concretos, para lograr aquél valor real, lo que no sucede, para la valoración de bienes inmuebles a efectos del ITP, con el medio consistente en la estimación por referencia al valor catastral, corregido con el empleo de coeficientes o índices multiplicadores, si su aplicación consiste únicamente en la multiplicación del valor catastral por el coeficiente único para el municipio”
Además, concluye que el Alto Tribunal que la realización de una comprobación de valores “no dota a la Administración de una presunción reforzada de veracidad y acierto de los valores incluidos en los coeficientes, figuren en disposiciones generales o no”, así como que “la aplicación de tal método para rectificar el valor declarado por el contribuyente exige que la Administración exprese motivadamente las razones por las que, a su juicio, tal valor declarado no se corresponde con el valor real, sin que baste para justificar el inicio de la comprobación la mera discordancia con los valores o coeficientes generales publicados por los que se multiplica el valor catastral”.
Esto implica que “el interesado no está legalmente obligado a acreditar que el valor que figura en la declaración o autoliquidación del impuesto coincide con el valor real, siendo la Administración la que debe probar esa falta de coincidencia”.
Conclusiones y efectos de estas Sentencias
Estas sentencias permiten anular las comprobaciones de valor que las Comunidades Autónomas han hecho basadas el método de valor catastral por coeficiente, aumentando así el precio de compra declarado por los sujetos pasivos compradores, por los siguientes motivos expresados por el Tribunal Supremo:
- Las Comunidades Autónomas no pueden aplicar el método de valor catastral por coeficiente aprobado por ésta de forma automática.
- Cualquier comprobación de valores que lleve a cabo la Administración, precisa que
- primero, que la Administración Tributaria desvirtúe y justifique por qué la valoración realizada por el contribuyente no se corresponde con el valor de mercado, al tener ésta la carga de la prueba y,
- después de esto, lleve a cabo una valoración que permita individualizar y singularizar el inmueble y sus circunstancias en cuestión, no siendo posible una valoración genérica.
Es por ello que si ha recibido una liquidación paralela de TPO de su Comunidad Autónoma, que pretende aumentar el valor de su vivienda, tanto si se acoge al método de valoración consistente en multiplicar coeficiente por valor catastral o por cualquier otro método, como el informe pericial al que muchas Administraciones se están acogiendo ahora, sepa que existen opciones de recurrirla si no ha existido una valoración individualizada del inmueble, se ha valorado los testigos comparables de la zona, una visita pericial ocular que permita valorar la antigüedad, materiales, calidades y deterioro del mismo, etc,
En ese caso, puede contactarnos para que podamos revisar la comprobación realizada por la Administración y ofrecerle una opinión jurídica de la misma y posibilidades de recurrirla.
