La exención por reinversión en vivienda habitual es compatible con pagar parte con un préstamo

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El Tribunal Supremo se pronuncia sobre si es posible adquirir la nueva vivienda habitual con financiación ajena sin necesidad de aplicar el total del importe percibido por la venta de la anterior vivienda habitual a la compra de la nueva

En los últimos meses nos estamos encontrando con multitud de sentencias del Tribunal Supremo respecto a la conocida exención por reinversión en vivienda habitual, en las que clarifica algunos aspectos que venían siendo discutidos por la Administración Tributaria.

¿Qué es la exención por reinversión en vivienda habitual?

Como ya explicamos en esta otra noticia, la exención por reinversión de vivienda habitual queda regulada en el artículo 38.1 de la Ley 35/2006 de IRPF y en el artículo 41 del Reglamento, y permite aplicar una exención en la ganancia patrimonial que se pueda producir por la venta de la vivienda habitual si se reinvierte en la compra de otra vivienda habitual, en el plazo no superior a los 2 años posteriores o anteriores a la fecha de transmisión de la vivienda habitual.

Además, la norma permite una exención total si se reinvierte el importe total obtenido por la venta (caso frecuente cuando la nueva vivienda es más cara que la anterior) o parcial, proporcionalmente al importe reinvertido (como ocurriría si la nueva vivienda cuesta menos que lo que se ha obtenido por la venta de la anterior)

El Tribunal Supremo resuelve sobre la forma de pagar la nueva vivienda para aplicar la exención por reinversión

El caso planteado en la Sentencia 1239/2020, de 1 de octubre de 2020, versa sobre una persona que vende su vivienda habitual por 600.000 euros. Unos meses después, compra una nueva vivienda habitual por 280.000 euros y paga en el instante de la compra 32.000 euros en metálico al vendedor y se subroga en el préstamo hipotecario que tenia el vendedor en ese momento por importe de 248.000 euros, algo que ocurre con cierta frecuencia cuando se compra directamente del promotor.

La Administración Tributaria regulariza los cálculos de la exención bajo la premisa de que el importe de la venta reinvertido en la nueva compra no era el de 248.000 euros, precio de la nueva vivienda, sino 32.000 euros, importe satisfecho en metálico, al entender que solo ese importe se había reinvertido de forma efectiva en la nueva vivienda habitual.

El Tribunal Supremo falla en favor del contribuyente al entender que:

  • La Administración realiza una interpretación del concepto de reinversión de naturaleza prácticamente física entendiendo que se trata de un traslado material de un flujo monetario de un origen a un destino predeterminado en lugar de atender al concepto económico de inversión.

  • Se debe entender que hay reinversión cuando el nuevo activo adquirido (la vivienda habitual de destino) iguala o supera el precio obtenido de la enajenación del activo precedente (la vivienda habitual de origen). 

  • Además, el TS hace hincapié que ni la Ley ni el Reglamento contienen una sola norma que establezca que el importe de la «reinversión» deba entenderse solamente por el importe desembolsado y no se pueda computar el importe de la financiación ajena dispuesta.

Por todo ello, el Tribunal Supremo viene a concluir que es posible que el contribuyente que compra una nueva vivienda habitual, pueda decidir financiar una parte del precio con un tercero y pagar solo otra parte en metálico con el importe obtenido por la venta, conservando en sus cuentas bancarias el resto.

Al fin y al cabo, se trata de la forma de pago y financiación de la nueva vivienda, sin que pueda discutirse que realmente se ha producido una reinversión completa del importe si la nueva vivienda cuesta más que la anterior.

Ejemplo práctico de cómo aplica la Sentencia del TS

La conclusión del Tribunal Supremo se puede ver en este ejemplo práctico:

Un sujeto pasivo vende su vivienda habitual por 350.000 euros. Dentro del plazo legal de los 2 años, adquiere una nueva vivienda habitual por 400.000 euros, si bien decide pagar en efectivo 250.000 euros y constituir un préstamo hipotecario por los restantes 150.000 euros del precio de compra. Esto supone indirectamente que el sujeto pasivo conserva para sí 100.000 euros en metálico del precio de venta.

De acuerdo a al Sentencia del TS, se entendería que el importe total de la venta (350.000 euros) se ha dedicado a comprar otra vivienda habitual que ha costado más (400.000 euros) sin que tenga relevancia “tributaria” el hecho de que una parte se haya pagado con financiación de terceros, quedándose el contribuyente con el importe restante en el banco.

Lo que realmente influye es que el precio del nuevo activo adquirido es superior al precio obtenido por la venta del antiguo, por lo que aplicaría una exención total de la ganancia patrimonial por la venta de la anterior vivienda habitual.

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