Ahora que estamos en campaña de Rentas, es importante recordar, la Ley de IRPF regula varios beneficios fiscales para la posible ganancia patrimonial que se genera si se vende un inmueble siendo mayor de 65 años.
La compraventa de inmueble es uno de los pilares económicos de España y, ha supuesto en numerosas ocasiones, una relevante fuente de ingreso para personas que rondan la edad de jubilación.
Por eso, la normativa de IRPF regula varios beneficios fiscales para aquellas personas que vendan inmuebles de su propiedad una vez superada la edad de 65 años. En este post, vamos a tratar la exención existente para las personas mayores de 65 años que venden su vivienda habitual.
Exención total por la venta de la vivienda habitual
El artículo 33.4.b) de la Ley de IRPF regula que estará exenta, sin límite de importe, la ganancia patrimonial producida por la venta de la vivienda habitual del sujeto pasivo que sea mayor de 65 años o por persona con situación de dependencia severa o gran dependencia. [1]
Por tanto, para poder aplicar esta exención debe:
- Transmitirse la vivienda habitual del sujeto pasivo. Cabe que dicha transmisión se realice a cambio de un capital o de una renta temporal vitalicia.
2. Y, que el transmitente haya cumplido los 65 años o este en situación de dependencia severa o gran dependencia
Y, además de que no exista límite en el importe, esta exención no se “agota” con la primera transmisión, por lo que pueda aplicarse tantas veces como se transmita la vivienda habitual, siempre que el sujeto pasivo transmitente sea mayor de 65 años.
¿Qué se considera mi vivienda habitual?
Para aplicar esta exención habrá de estarse al concepto de vivienda habitual que se regula en la Ley de IRPF.
Por tanto, para que sea la vivienda habitual del sujeto pasivo transmitente mayor de 65 años debe reunir los siguientes requisitos refutados por el propio Tribunal Supremo en diversas sentencias:
- La edificación que haya sido la residencia del sujeto durante un plazo continuado de, al menos, 3 años.
- Que la misma sea habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el contribuyente en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición, o terminación de las obras en caso de construcción de la misma.
Es preciso advertir que la normativa regula una serie de circunstancias que necesariamente exigen el cambio de domicilio y que no hacen perder la consideración de vivienda habitual pese a no haber cumplido ninguno de estos dos plazos (cambio de trabajo, divorcio, matrimonio, etc ).
- Que durante el plazo de 3 años anterior se haya ostentado la plena propiedad, por lo que, para este plazo, no computa el tiempo que hubiese estado residiendo como arrendatario en dicha vivienda, salvo que se tratase de alquiler con opción de compra que se ejercitase (tal y como se concluye mediante Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de febrero de 2020).
- Y, se incluye también dentro del concepto de vivienda habitual, los anejos (garajes o trasteros) que (i) se hayan adquirido en el mismo acto que la vivienda y (ii) se encuentran en el mismo edificio o complejo inmobiliario de la vivienda, por lo que la transmisión de éstos también estaría exenta, si cumple el resto de requisitos.
- Por último, es importante conocer que a los efectos de la aplicación de esta exención, se entiende que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, “dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.”
De hecho, tal y como señala la Consulta vinculante V329-2015 de 29 de enero, resulta irrelevante, a efectos de la exención, que la vivienda estuviera desocupada o alquilada durante un tiempo durante los dos años anteriores, siempre que hubiese tenido la consideración de habitual hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de la transmisión.
Para entenderlo de forma más sencilla: para que pueda considerarse vivienda habitual, en primer lugar, debe hacer sido la residencia el contribuyente durante 3 años continuados y haber residido en ella de forma efectiva y continuada al menos 12 meses.
Una vez cumplido dicho requisito, el inmueble pasa a tener la consideración de vivienda habitual y a partir de ahí, basta con que haya sido la vivienda habitual un solo día de los dos años previos a la transmisión del inmueble para que resulta de aplicación la citada exención por persona mayor de 65 años.
Y si no se transmite la plena propiedad ¿puedo aplicar esta exención?
Pese a que parece ir contra el espíritu de la ley, es posible que se aplique la exención a la ganancia obtenida con la transmisión de la nuda propiedad de la vivienda habitual, conservando el sujeto pasivo el usufructo de la misma, como confirma la Dirección General de Tributos en diversas consultas, como la de 9 de enero de 2020.
E, igualmente, resultaría aplicable la exención a la transmisión de un derecho de superficie sobre la misma.
Pero, sin embargo, si se encontrase separado en titulares distintos la nuda propiedad y el usufructo de la vivienda habitual, a ninguno de los dos titulares de derechos reales les resultaría de aplicación esta exención.
En todo caso, existen multitud de casuísticas distintas que podrían ser objeto de análisis independiente e individualizado (fincas segregadas, varias fincas que sean la vivienda habitual, transmisión de una parte de una parcela, etc) y que precisan de un asesoramiento individualizado de cada caso por lo que siempre recomendamos que, ante operaciones similares y dada la complejidad del tema, os asesoréis previamente con profesionales especializados.
[1] Para estos conceptos se debe acudir a la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia.
